부동산 경매
경매는 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 적은 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다. 부동산경매는 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 실시하는 경매입니다. 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에서 신청하고 진행합니다.
경매개시결정
채권자 또는 담보권자가 일정한 서류를 갖추어 경매신청을 하면 법원은 일정한 요건을 만족시킬 경우에 경매개시를 결정하고 이 결정을 등기부등본에 기재합니다.
등기부등본에 사건번호와 함께 기재된 경매개시결정에 관한 등기를 '경매개시결정 기입등기'라고 합니다. 이 등기가 경료되면 해당 부동산은 법원이 '경매를 위하여' 압류를 한 것이 되므로 그 부동산을 파는 등의 처분행위를 할 수가 없게 됩니다. 만약 부동산을 팔고 싶으면 경매를 취하시켜 기입등기를 삭제해야합니다.
매각기일(=입찰기일, 경매기일)
매각기일이란 경매법원이 해당부동산에 대하여 실제 매각을 진행하는 날을 말합니다.
많이 헷갈려하는 부분이 매각기일, 매각결정기일, 매각확정기일의 차이입니다. 이렇게 생각하시면 간단합니다. 매각기일은 판사님이 아닌 집행관이 부동산 매각을 일정한 절차에 따라 진행하는 날.
매각결정기일은 판사님이 절차상에 오류 또는 이해관계인들의 이의신청에 따른 매각 허가여부를 결정하는 날.
매각확정기일은 판사님의 매각결정에 이의신청이 있으면 매각확정기일 전에 즉시항고를 하되 없으면 매각확정기일날 매각을 확정지어 매수인을 결정짓는 날로 말이죠.
현황조사서
채권자가 경매를 신청하면 법원은 적법성여부를 판단한 뒤 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 경매부동산에 대한 현황조사를 집행관에 조사를 명합니다. 집행관은 크게 임대차관계, 점유관계, 부동산현황 3가지 사항을 2주동안 조사하여 현황보고서를 제출합니다.
임대차관계에서는 임차목적물의 용도, 임대차계약의 내용, 거주자의 임대차관련 진술사항 등을 조사합니다.
점유관계에서는 경매대상 부동산을 누가 점유하고 있는지, 즉 점유자와 소유자(채무자)가 동일한 사람인지 아니면 다른 사람인지 여부와 만일 서로 다르다면 점유자, 점유권원, 점유기간 등에 대하여 조사합니다.
부동산현황에서는 경매대상 부동산의 소재지, 용도, 구조, 면적 등은 물론 건물의 실사용 용도, 멸실과 신축, 신․구건물의 동일성 상실여부 등에 관한 집행관의 의견 등을 적습니다.
감정평가서
채권자가 경매를 신청하면 법원은 적법성여부를 판단한 뒤 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 감정인에게 경매부동산에 대하여 감정평가하도록 명합니다. 감정인은 경매부동산에 대한 임차권 존부, 대항력 유무, 법정지상권 발생 여부, 유치권존부 등 권리사항과 공법상의 규제사항 등을 조사하여 감정평가서를 법원에 제출합니다. 감정평가서는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침할 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 합니다.
법원은 감정평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하지만 감정평가액은 보통 첫 매각기일 기준으로 보통 3~4개월 전의 가격이고, 보통 경매부동산이 한 두차례 유찰된다고 봤을 때 실거래가와 상당한 차이가 발생할 수도 있습니다. 그러므로 입찰에 응하기 전에 반드시 임장 활동을 통하여 부동산 실거래가를 조사하여야 합니다.
매각물건명세서
법원이 경매개시결정 이후에 감정평가서와 현황조사서 작성 등의 매각준비를 합니다. 법원은 이 정보들을 총정리해서 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 합니다.
매각물건명세서를 집행 법원이나 경매 담당 공무원이 직무상 의무를 위반하여 부동산 현황과 권리 관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성 하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공했을 때 국가는 이에 대한 매수인의 손해에 대한 배상 책임을 집니다.
하지만 법원에서 입찰 전에 매각물건명세서가 수정이 됬음에도 불구하고 대법원사이트가 아닌 사설 정보사이트를 보고 입찰해서 낙찰 받는 경우에는 매각불허가가 되지 않기 때문에 반드시 입찰 전에 대법원 경매 사이트를 확인하고 입찰해야 합니다.
또한 잔금납부 후에는 불허가신청, 즉시항고, 취소는 받아들여지지 않으니 주의해야 합니다.
※ 매각물건명세서 표시사항
1. 부동산의 표시
2. 점유관계와 관계인의 진술
매각부동산의 점유자와 점유권원(임차 또는 전세권설정 등), 점유한 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부 등)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재.
3. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
-매각으로 소멸되지 않는 선순위전세권이 있는 경우, 그 전세권자가 경매 신청을 한 사건이 아니거나 타인이 경매 신청한 사건에서 배당요구를 하지 않았다면 인수해야하니 취지를 기재.
-등기된 부동산상의 부담이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 것인지 여부
-임차인이 보증금을 전액 배당 받을 수 있는지 알 수 없을 경우 표시 등.
4. 매각 허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
성립 여부에 대한 가능성은 있지만 확실치 않은 경우 ‘법정지상권 성립 여지 있음’ 이라고 기재.
5. 비고
유치권에 관한 신고가 있다면 기재하거나 현장조사시 임차인을 만난 여부를 표시.
입찰보증금
입찰 보증금은 낙찰자에게 보증금을 미리 내도록 하여 낙찰자가 계약의 체결을 거절할 경우 그 보증금을 몰수하여 부실업자의 응찰을 방지하는 역할을 합니다. 신건이나 신경매의 경우 경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10%의 금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출합니다.
재경매의 경우 특별매각조건이 붙어 법원에 따라 20% 혹은 30%의 입찰보증금을 제출해야 합니다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다.
신경매
신경매는 처음 경매를 실시한다는 의미로서가 아니라, 적법한 절차를 통해 경매에 부쳤으나 경매물건에 대한 낙찰인이 결정되지 않아 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 것을 의미 합니다.
또한 법원은 매각물건명세서에 흠이나 경매절차에 중대한 잘못 등이 있을 때 매각불허가결정을 통해 신경매를 실시합니다. 신경매의 최저매각가격은 법원에 따라 20% 혹은 30%가 저감이 되고, 대략 한 달 후에 이루어집니다. 또한 새로운 입찰자들은 저감된 최저가매각가격의 10%를 입찰보증금으로 준비해야합니다.
재경매
매각기일 낙찰이 되었으나 낙찰자가 잔금납부를 하지 않고 차순위 신고인도 없을 경우 다시 경매가 시작 된 물건을 말합니다. 입찰보증금이 보통 20%로 상향조정 됩니다. 법원에 따라 그대로 10%로 진행하는 곳도 있고, 30%로 올려서 진행하는 곳도 있습니다.
대항력
주택의 임차권은 채권이기 때문에 물권에게 대항할 수 없어서 수많은 임차인들이 집주인에게 피해를 입자 나라에서는 일정한 요건을 갖추면 물권적인 효력을 주는 법인 주택임대차보호법을 만들었습니다.
대항력이란 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰되더라도 임대인 외 제3자, 즉 새로운 집주인(매수인·낙찰인)에게도 자신의 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지는 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있는 권리를 말합니다.
대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대하여 대항력을 갖게 됩니다. 즉 쉽게 말해 이사를 하고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 물권적 효력이 생기는 권리가 대항력입니다.
인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 합니다. (이 때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있습니다.) 민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였습니다.
명도
명도란 부동산을 인도하는 총체적인 말입니다. 경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 세입자 등은 인도명령 대상이고, 인도명령 대상이 아닌 경우나 대항력이 있지만 인도명령기간인 6개월이 넘은 상태에서 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않을 때 명도소송 제기하여 승소를 통해 강제집행을 실행할 수 있습니다. 보통 민사소송은 최소한 6개월 정도가 걸리므로 명도소송을 하면 시간적, 금전적, 정신적 피해를 입는다고 볼 수 있습니다.
경매는 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 적은 사람에게 소유권을 이전하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다. 부동산경매는 채권자가 채권을 회수하기 위해 법원을 통해 실시하는 경매입니다. 부동산 경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에서 신청하고 진행합니다.
채권자 또는 담보권자가 일정한 서류를 갖추어 경매신청을 하면 법원은 일정한 요건을 만족시킬 경우에 경매개시를 결정하고 이 결정을 등기부등본에 기재합니다.
등기부등본에 사건번호와 함께 기재된 경매개시결정에 관한 등기를 '경매개시결정 기입등기'라고 합니다. 이 등기가 경료되면 해당 부동산은 법원이 '경매를 위하여' 압류를 한 것이 되므로 그 부동산을 파는 등의 처분행위를 할 수가 없게 됩니다. 만약 부동산을 팔고 싶으면 경매를 취하시켜 기입등기를 삭제해야합니다.
매각기일이란 경매법원이 해당부동산에 대하여 실제 매각을 진행하는 날을 말합니다.
많이 헷갈려하는 부분이 매각기일, 매각결정기일, 매각확정기일의 차이입니다. 이렇게 생각하시면 간단합니다. 매각기일은 판사님이 아닌 집행관이 부동산 매각을 일정한 절차에 따라 진행하는 날.
매각결정기일은 판사님이 절차상에 오류 또는 이해관계인들의 이의신청에 따른 매각 허가여부를 결정하는 날.
매각확정기일은 판사님의 매각결정에 이의신청이 있으면 매각확정기일 전에 즉시항고를 하되 없으면 매각확정기일날 매각을 확정지어 매수인을 결정짓는 날로 말이죠.
채권자가 경매를 신청하면 법원은 적법성여부를 판단한 뒤 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 경매부동산에 대한 현황조사를 집행관에 조사를 명합니다. 집행관은 크게 임대차관계, 점유관계, 부동산현황 3가지 사항을 2주동안 조사하여 현황보고서를 제출합니다.
임대차관계에서는 임차목적물의 용도, 임대차계약의 내용, 거주자의 임대차관련 진술사항 등을 조사합니다.
점유관계에서는 경매대상 부동산을 누가 점유하고 있는지, 즉 점유자와 소유자(채무자)가 동일한 사람인지 아니면 다른 사람인지 여부와 만일 서로 다르다면 점유자, 점유권원, 점유기간 등에 대하여 조사합니다.
부동산현황에서는 경매대상 부동산의 소재지, 용도, 구조, 면적 등은 물론 건물의 실사용 용도, 멸실과 신축, 신․구건물의 동일성 상실여부 등에 관한 집행관의 의견 등을 적습니다.
채권자가 경매를 신청하면 법원은 적법성여부를 판단한 뒤 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 감정인에게 경매부동산에 대하여 감정평가하도록 명합니다. 감정인은 경매부동산에 대한 임차권 존부, 대항력 유무, 법정지상권 발생 여부, 유치권존부 등 권리사항과 공법상의 규제사항 등을 조사하여 감정평가서를 법원에 제출합니다. 감정평가서는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침할 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가요항, 위치도, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 합니다.
법원은 감정평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하지만 감정평가액은 보통 첫 매각기일 기준으로 보통 3~4개월 전의 가격이고, 보통 경매부동산이 한 두차례 유찰된다고 봤을 때 실거래가와 상당한 차이가 발생할 수도 있습니다. 그러므로 입찰에 응하기 전에 반드시 임장 활동을 통하여 부동산 실거래가를 조사하여야 합니다.
법원이 경매개시결정 이후에 감정평가서와 현황조사서 작성 등의 매각준비를 합니다. 법원은 이 정보들을 총정리해서 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 합니다.
매각물건명세서를 집행 법원이나 경매 담당 공무원이 직무상 의무를 위반하여 부동산 현황과 권리 관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성 하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공했을 때 국가는 이에 대한 매수인의 손해에 대한 배상 책임을 집니다.
하지만 법원에서 입찰 전에 매각물건명세서가 수정이 됬음에도 불구하고 대법원사이트가 아닌 사설 정보사이트를 보고 입찰해서 낙찰 받는 경우에는 매각불허가가 되지 않기 때문에 반드시 입찰 전에 대법원 경매 사이트를 확인하고 입찰해야 합니다.
또한 잔금납부 후에는 불허가신청, 즉시항고, 취소는 받아들여지지 않으니 주의해야 합니다.
1. 부동산의 표시
2. 점유관계와 관계인의 진술
매각부동산의 점유자와 점유권원(임차 또는 전세권설정 등), 점유한 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술(액수, 선급여부 등)과 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 및 확정일자의 유무와 그 일자를 기재.
3. 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
-매각으로 소멸되지 않는 선순위전세권이 있는 경우, 그 전세권자가 경매 신청을 한 사건이 아니거나 타인이 경매 신청한 사건에서 배당요구를 하지 않았다면 인수해야하니 취지를 기재.
-등기된 부동산상의 부담이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 것인지 여부
-임차인이 보증금을 전액 배당 받을 수 있는지 알 수 없을 경우 표시 등.
4. 매각 허가에 의하여 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
성립 여부에 대한 가능성은 있지만 확실치 않은 경우 ‘법정지상권 성립 여지 있음’ 이라고 기재.
5. 비고
유치권에 관한 신고가 있다면 기재하거나 현장조사시 임차인을 만난 여부를 표시.
입찰 보증금은 낙찰자에게 보증금을 미리 내도록 하여 낙찰자가 계약의 체결을 거절할 경우 그 보증금을 몰수하여 부실업자의 응찰을 방지하는 역할을 합니다. 신건이나 신경매의 경우 경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10%의 금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출합니다.
재경매의 경우 특별매각조건이 붙어 법원에 따라 20% 혹은 30%의 입찰보증금을 제출해야 합니다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가 매수신고인이나 차순위 매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 합니다.
신경매는 처음 경매를 실시한다는 의미로서가 아니라, 적법한 절차를 통해 경매에 부쳤으나 경매물건에 대한 낙찰인이 결정되지 않아 새로운 기일을 정하여 경매를 실시하는 것을 의미 합니다.
또한 법원은 매각물건명세서에 흠이나 경매절차에 중대한 잘못 등이 있을 때 매각불허가결정을 통해 신경매를 실시합니다. 신경매의 최저매각가격은 법원에 따라 20% 혹은 30%가 저감이 되고, 대략 한 달 후에 이루어집니다. 또한 새로운 입찰자들은 저감된 최저가매각가격의 10%를 입찰보증금으로 준비해야합니다.
매각기일 낙찰이 되었으나 낙찰자가 잔금납부를 하지 않고 차순위 신고인도 없을 경우 다시 경매가 시작 된 물건을 말합니다. 입찰보증금이 보통 20%로 상향조정 됩니다. 법원에 따라 그대로 10%로 진행하는 곳도 있고, 30%로 올려서 진행하는 곳도 있습니다.
주택의 임차권은 채권이기 때문에 물권에게 대항할 수 없어서 수많은 임차인들이 집주인에게 피해를 입자 나라에서는 일정한 요건을 갖추면 물권적인 효력을 주는 법인 주택임대차보호법을 만들었습니다.
대항력이란 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰되더라도 임대인 외 제3자, 즉 새로운 집주인(매수인·낙찰인)에게도 자신의 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지는 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있는 권리를 말합니다.
대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추면 그 다음날 오전 0시부터 제3자에 대하여 대항력을 갖게 됩니다. 즉 쉽게 말해 이사를 하고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 물권적 효력이 생기는 권리가 대항력입니다.
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 합니다. (이 때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있습니다.) 민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였습니다.
명도란 부동산을 인도하는 총체적인 말입니다. 경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 세입자 등은 인도명령 대상이고, 인도명령 대상이 아닌 경우나 대항력이 있지만 인도명령기간인 6개월이 넘은 상태에서 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않을 때 명도소송 제기하여 승소를 통해 강제집행을 실행할 수 있습니다. 보통 민사소송은 최소한 6개월 정도가 걸리므로 명도소송을 하면 시간적, 금전적, 정신적 피해를 입는다고 볼 수 있습니다.